Dos edificios contiguos de oficinas de 2.200 metros cuadrados cada uno, en un solo piso y siete metros de altura. Es el proyecto que los chilenos Juan Pablo Roselló, Matías Peró y Rodrigo Landea están levantando en Boulder, Colorado. El abogado y los ingenieros comerciales llegaron ahí por el tercero, quien hizo un MBA en la Universidad de Boulder siete años atrás.

En el posgrado, Landea coincidió con el gringo Gregory Glass, oriundo de Reno (Nevada), quien después de graduarse se quedó en esa ciudad -conocida por su cercanía a centros de ski- trabajando en el negocio inmobiliario. Cada cierto tiempo llamaba al chileno. “Tenemos que hacer algo juntos acá”, le decía. Las ganas estaban, pero no era el momento.

Landea, Roselló y Peró fundaron en 2017 Capital Storage, una gestora de inversión inmobiliaria, cuyo foco inicial era la construcción y arriendo de mini bodegas. Fue lo que hicieron en agosto de 2019 cuando con un primer proyecto compraron un paño en Santiago centro en la esquina de las calles Chiloé y Ñuble y levantaron en 7 mil metros cuadrados 400 mini bodegas.

La idea era alcanzar plena ocupación en agosto de 2021, sin embargo, la pandemia aceleró todo: el boom del e-commerce y la última milla, cuentan, hicieron que muchos pequeños vendedores y repartidores las ocuparan de centro de distribución para despachar sus productos. A fines del año pasado ya estaban arrendadas en un 100%.

Mientras terminaban de construir y habilitar el lugar, los socios habían comenzado a organizar el desarrollo de un segundo proyecto de mini bodegas. Pero el estallido social del 18-0 los obligó a cambiar sus planes. “Movió el rumbo de las inversiones a EEUU y algunos de los socios comprometidos ahora preferían poner sus fichas fuera de Chile”, relata Peró. Así, la promesa de compra se cayó.

Entonces Landea se acordó de su amigo Gregory Glass.

Dos vuelos y el restorán de Musk

El 12 de diciembre de 2019 los tres socios se subieron a un avión rumbo a Denver, aeropuerto a media hora de Boulder en el estado de Colorado. Hacían entre -15 y 8 grados de temperatura, cuentan. La ciudad tenía cielos completamente azules, los cerros estaban nevados hasta abajo, “parecido a Santiago en invierno”, relatan. Pero la “onda”, era muy diferente: mucha gente joven -es una ciudad universitaria-, de look hipster, que se mueven en bicicleta o en autos antiguos, les gusta la vida outdoor y de perfil “techie”: se habla de Boulder como un rebalse de Palo Alto.

Glass les había armado una agenda intensa: cinco días de reuniones con desarrolladores inmobiliarios, corredores de propiedades, contadores, abogados, dueños de terrenos y stripcenters, y visitas a edificios multifamily. Entremedio, comidas en el restorán The Kitchen de Kimbal Musk -el hermano de Elon que vive en esa ciudad, director de Tesla y Space X- y recorridos por las oficinas de Twitter y de Google.

Con el contacto hecho con el equipo norteamericano con el que trabajarían en una posible sociedad volvieron a Chile. En febrero de 2020 llegó la oportunidad: comprar un stripcenter en la ciudad. Pero la pandemia los hizo dejarla pasar. Los mercados en EEUU vivían días agitados, y la incertidumbre de marzo, abril y mayo les impidió tomar una decisión de inversión.

En julio, uno de los developers que conocieron en las reuniones del año anterior los contactó: Element Properties, desarrollador inmobiliario estadounidense enfocado exclusivamente en Boulder, el mismo que construyó la oficina que arrendó a Twitter. “Hay dos edificios que les pueden interesar, que quedan justo en frente de la red social. Hoy son oficinas, la idea es remodelar y transformarlas para clase A en ‘formato Boulder’”, les dijo. Esto es, plantas libres “campus style” para que empresas tecnológicas o laboratorios no farmacéuticos se instalen. “Obviamente van a estar adecuadas a la realidad post covid”, agrega Landea, “con puertas automáticas, sistemas especiales de ventilación, espacios abiertos, porque no tiene sentido la habilitación de escritorios para 300 personas como antes. Ese no es el futuro”, dice.

En noviembre los tres socios volvieron a Colorado. En ese viaje cerraron la compra de los dos activos en un joint venture con Element. En paralelo organizaron un grupo de inversionistas para invertir US$ 7 millones -del que han levantando un 80%-, gestionaron un crédito con un banco estadounidense por otros US$ 10 millones, y los gringos aportaron los US$ 3 restantes de la inversión. La semana pasada comenzó la remodelación del primer edificio.

Los socios explican que el colocador de las oficinas será JLL, con quien se reúnen de manera virtual todos los martes a las 6:30 pm por Zoom. La idea es arrendarlas a partir de septiembre cuando haya avanzado parte importante de la población vacunada, dicen, y las empresas retornen a la presencialidad.

Lo difícil

Aunque a la rápida la historia suena simple, los socios enfatizan que emprender siempre es difícil. “El proceso de búsqueda de inversionistas para un proyecto en EEUU ha sido un esfuerzo enorme. Hemos tenido que golpear muchas puertas y por cierto defender y explicar que no tienes track record en EEUU. Muchos te dicen, está súper bueno el proyecto, pero avísenme cuando venga el segundo”, dice Roselló.

“Lo que nos diferencia es que somos el primer gestor en Chile que realiza una inversión directa en Boulder. Estamos comprando las propiedades directo, sin pasar por fondos de inversión. Eso nos permite operar y funcionar como propietarios del activo y tomar decisiones respecto del avance del negocio”, añade.

La apuesta de Capital Storage en Colorado va firme, aseguran. Están preparando un segundo proyecto para seguir creciendo en la ciudad junto a Element. “Estamos reuniéndonos con fondos de inversión, banqueros e inversionistas de mayor tamaño, porque ahí vamos a necesitar un mayor volumen de capital”, adelanta Roselló. ¿Y Santiago? La inversión en Chile sigue también. Por estos días están en busca de terrenos para armar un proyecto que involucrará mini bodegas y otros espacios de uso mixto en un solo lugar.